Standpunkt Stiftung: Stiftungsimmobilien - Herzensangelegenheit mit Mehrwert bei professioneller Betreuung
von Swantje Beitzer, Immobilienfachwirtin und Stiftungsmanagerin, Leiterin Stiftungsimmobilien in der Deutsches Stiftungszentrum GmbH
Nicht selten ist eine Immobilie mit vielen Emotionen und Erinnerungen verbunden, weswegen es schwerfällt, sich von ihr zu trennen. Einmal in eine Stiftung eingebracht, ist eine Immobilie für viele Stifterinnen und Stifter eine gute Möglichkeit, die Immobilie bzw. die daraus erwirtschafteten Erträge weiterhin sinnvoll nutzen zu können. Eine Immobilie bringt aber auch eine große Verantwortung und viele Aufgaben mit sich. Nicht ohne Grund sind Mitarbeitende von Hausverwaltungen dazu verpflichtet nachzuweisen, dass sie regelmäßig an Fortbildungen teilnehmen, um ihren Beruf weiter ausüben zu dürfen. Aber welche Aufgaben kommen auf eine Stiftung in Bezug auf die Immobilienverwaltung zu? Und warum ist es wichtig, eine professionelle Betreuung der Immobilien zu gewährleisten?
Aufgaben der Immobilienverwaltung
Bevor eine Immobilie in eine Stiftung übertragen wird, sollte der Zustand der Immobilie ggf. über ein Wertgutachten geprüft werden, damit die Stiftung nach Übertragung nicht durch möglicherweise anstehende Sanierungskosten belastet wird. Auch die Lage der Immobilie ist für den Wert und einen möglichen Wiederverkauf entscheidend. Wurde die Immobilie übertragen, fallen die Aufgaben der Immobilienverwaltung an.
Die Anforderungen in der Betreuung von Immobilien sind vielfältig. Sie umfassen kaufmännische, technische und buchhalterische Aufgaben – begonnen mit der Vermietung der Flächen und der vorherigen Ermittlung der rechtlich möglichen Miethöhe über die Gestaltung des Mietvertrages bis hin zur Ermittlung einer möglichen Mieterhöhung, die Organisation von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die Überwachung der Mieteingänge und das Mahnwesen, die Erstellung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung und vieles mehr. Auch die Abwicklung von Versicherungsschäden fällt in den Bereich der Immobilienbetreuung. Allein die Vielseitigkeit der Anforderungen macht deutlich, dass eine Betreuung „nebenbei“ kaum möglich ist.
Warum ist es so wichtig, eine professionelle Betreuung zu gewährleisten?
In Unkenntnis der mietrechtlichen Fristen und Möglichkeiten entgehen der Stiftung Erträge, die dringend zur Förderung der satzungsmäßigen Zwecke benötigt werden. Wird eine Betriebskostenabrechnung zum Beispiel nicht fristgerecht zugestellt, hat die Stiftung keinen Anspruch auf eine möglicherweise ermittelte Nachforderung. Mieterhöhungen, die nicht regelmäßig im zulässigen rechtlichen Rahmen vorgenommen werden, sorgen dafür, dass der Stiftung ggf. Mittel fehlen.
Mieterhöhungen können nur bedingt nachgeholt werden, da der rechtliche Rahmen streng ist und es Jahre dauert, bis versäumte Mietanpassungen annähernd an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichen werden können. Durch eine nicht ausreichende Deckung in den Versicherungsverträgen kann die Stiftung im Schadensfall finanziell stark belastet werden. Als Eigentümer einer Immobilie ist die Stiftung verantwortlich für Haus und Grund und muss sicherstellen, dass weder Mieterinnen und Mieter noch die Stiftung selbst zu Schaden kommen.
Mit der richtigen Betreuung ist auch eine Stiftungsimmobilie eine Herzensangelegenheit: Glückliche Mieterinnen und Mieter, maximale Erträge, erfolgreiche Stiftungsarbeit.
Das Online-Seminar "Die Immobilie im Stiftungsvermögen" mit Swantje Beitzer (Deutsches Stiftungszentrum), Dr. Reinhard Berndt (Mazars) und Dr. Stefan Fritz am 10 ./11. Juni 2024 greift die Sonderrolle auf, die Immobilien in Stiftungsvermögen häufig einnehmen, und erleichtert die Einordnung in die rechtlichen, ökonomischen und praktischen Bezüge des Stiftungsmanagements insgesamt.
In der DSA-Rubrik "Standpunkt Stiftung" werden ausgewählte Stiftungsthemen durch Meinungsbeiträge von Vertreterinnen und Vertretern aus der Stiftungswelt beleuchtet. Weitere Standpunkte finden Sie unter "Aktuelles".
